Avant de commencer à lire cet article, je vous conseille grandement de débuter par l’article de crypto de ce mois qui vous parte un peu plus de ce que sont les smart contrats ou contrats intelligents.

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Le cas de RealT :

Dans cet article, nous allons découvrir comment il est actuellement possible d’investir dans des biens immobiliers, aux USA grâce à la blockchain. Quels sont les buts, les avantages, les inconvénients ? C’est tout ce qui est au programme de cet article ! Un article entre crypto et immobilier !

La base de RealT est de permettre l’investissement immobilier fractionné. Diviser la possession d’un bien physique entre beaucoup de propriétaires via des parts de société tout ceci en passant par la blockchain. Voilà le résumé de tout ce que nous allons voir aujourd’hui dans cet article.

Tout commence par un besoin : investir dans l’immobilier aux USA, à distance, via des tiers de confiance. Mais pourquoi investir aux USA allez-vous me demander ? Alors quand vous commencez à comprendre comment marche l’immobilier en France (et il faut que vous commenciez par-là), le jour où vous allez découvrir l’immobilier aux USA vous allez vraiment halluciner ! Des rendements à deux chiffres bien plus fréquents qu’en France, des sociétés d’investissement clé en main, des locataires qui paient (pour faire monter leur credit score pour pouvoir emprunter à la banque), des procédures d’expulsion en 2 semaines en cas d’impayé… Bref tout va beaucoup plus vite aux USA, pour le meilleur comme pour le pire !

D’un besoin va en découler un problème : comment est-ce possible de posséder une fraction d’un actif immobilier ? Comment est-ce possible de posséder 1/100000ème d’un immeuble en plein Washington DC ? Ce n’est pas possible aujourd’hui de faire cela directement sur le cadastre (ou registre foncier aux USA) ! Vous imaginez le travail à fournir pour maintenir les noms des codétenteurs de cet immeuble fictif ? Il est cependant possible de faire quelque chose qui s’y rapproche avec les SCPI ou les REITS mais pas avec un seul bien, avec un ensemble de différents biens.

Et la solution à ce problème est de réaliser une LLC (non ce n’est pas une Leucémie Lymphoïde Chronique), une LLC est l’équivalent d’une SCI ou une SARL française si vous voulez pour faire très schématique. Cette société, cette LLC va être elle-même divisée en fractions, en tokens. Chaque personne physique va pouvoir posséder des tokens de cette société

Les avantages de cette création de société sont qu’il est tout à fait possible de posséder une fraction d’une LLC avec comme seule condition de toujours savoir qui possède à un instant T des parts de cette LLC.

Comment faire pour que RealT puisse être en conformité avec cette condition ? Eh bien très simple, il vous demande un KYC lorsque vous vous inscrivez et vous fait signer des papiers sous format numérique lors de l’achat de parts tokénisés de cette LLC. Un KYC qu’est-ce ? KYC est l’acronyme de Know Your Customer. C’est un processus utilisé par les entreprises pour vérifier l'identité d'un client et s'assurer qu'ils ne sont pas impliqués dans des activités illégales, comme le blanchiment d'argent ou le financement du terrorisme. Cela peut inclure la collecte de preuves d'identité, comme des copies de pièces d'identité, ainsi que des informations sur la source des fonds et les activités commerciales du client.

Donc à tout moment, grâce à la blockchain, il est possible de dire avec certitude, à qui appartiennent les parts de la LLC qui possède l’immeuble en question ! Une adresse étant associée à une personne physique ayant rempli un KYC sur RealT. Vous voyez la puissance de ce genre d’évolution grâce à la technologie de la blockchain ? Diminution des besoins en intermédiaires (notaire, agent immobilier…), diminution des coûts pour payer les intermédiaires, augmentation de la rapidité d’exécution, exécution possible 24/24 et 7/7, avec un tiers de confiance immuable : la blockchain elle-même.

Bon maintenant que vous avez compris la base de cet investissement, il va falloir parler investisseur. Où sont mes revenus ?

-Les revenus des loyers sont distribués chaque semaine à tous les détenteurs des tokens de l’immeuble. Expliquons ce processus plus en détail pour le comprendre. Lorsqu’un bien est loué, il va générer des revenus en Dollar. La société de gestion va échanger ces dollars pour des USDC (cryptomonnaie dont le cours est indexé au dollar, 1USD=1USDC). Une fois ces USDC, ceux-ci vont être donnés au smart contract qui gère cette propriété pour être redistribué aux différents porteurs de token (un peu comme le dividende d’une action).

-Il existe une seconde possibilité de valorisation de votre investissement via le token lui-même. En effet, le bien immobilier peut s’apprécier (ou se dévaluer, je rappelle qu’un investissement immobilier est lui aussi à risque de dévaluation). Dans ce cas, la LLC et les tokens aussi. Cette estimation du prix du bien est réalisée environ une fois par an par RealT.

Alors comment faire de manière pratique pour acheter de l’immobilier tokénisé sur la blockchain sur RealT ? Tout d’abord s’inscrire sur le site de RealT, ensuite remplir le KYC puis attendre des propositions d’investissements dans des biens. Une fois un bien choisi je vous conseille d’être réactifs au moment de l’ouverture des ventes car cela part très vite selon le bien. Il est possible de payer par carte bancaire ou par cryptomonnaie directement (il existe des frais sur le paiement par carte bancaire).

Le Descriptif des biens proposés est vraiment extrêmement précis avec des simulations de rentabilité projetée. Voici un exemple :

En conclusion et pour utiliser le service de RealT depuis presque deux ans, je n’ai pas eu de problème sur les règlements des loyers de manière hebdomadaire. Certains des logements se sont bien apprécié ce qui fait une plus-value latente en plus des revenus locatifs. Il existe toujours un risque dans l’investissement locatif. Il commence à exister des alternatives à RealT mais l’Europe à toujours de nombreuses années de retard par rapport aux USA ou certaines alternatives dans des pays moins fiables dont je ne vais pas vous parler ici. Je répète que tout investissement est à risque et qu’il faut comprendre et mesurer les risques avant d’investir. C’est le travail qu’on fait ici et avec les formations de Créat. Vous enseigner comment comprendre un investissement en appréhendant les risques et en évitant les arnaques.

Si vous souhaitez ouvrir un compte chez RealT je vous mets un lien de référencement, cela nous fait un cashback de 2% et vous permet de soutenir notre travail ! 😊

Si vous voulez en savoir plus sur le choix des biens aux USA vous pouvez regarder notre webinaire à ce sujet : Comment investir dans l'immobilier aux USA.